印尼酒店公司設立：外資、選址與營業許可

先定酒店的三種角色與責任

把酒店視作一組權利和服務，比先註冊一家名字帶「酒店」的公司更有用。以下是項目分工表，並非要求每個項目都設三家公司；同一法人兼任時仍要分辨所需證據。

管理合約要明列訂房、退款、員工、採購、保險和資料由誰承擔。 酒店品牌不會替經營者持有全部許可。 如果香港公司只提供品牌與管理，便應按其實際服務核對設立及交易安排，不能因現場有酒店就把所有公司都填成住宿經營。

外資應先排除一星及保留住宿類型

第49／2021號規例附件二住宿項目 列出一星酒店、Hotel Melati、Pondok Wisata、Guest House及Vila等保留業務。清單的活動文字與代碼要一起讀：舊55110同時涵蓋不同星級，不代表整個星級酒店大類一律保留，也不代表其中的一星可直接外資經營。

對未落入保留或限制範圍的二至五星酒店，可按外資PT PMA路徑評估，並對讀 外資特定限制附件 及當前OSS適用條件。投資者應先提出目標星級、設施與服務方案，再由當地顧問確認適用分類；不能為取得外資入口，把實際小型旅宿的名稱改成二星酒店便送件。

若只有小型住宿方案，先停在業態及結構研究，不應直接承諾由香港投資者持有並經營。地產投資、管理服務與保留住宿經營之間的界線，須以真實權利、收款和營運責任判斷；借用另一家公司名義而保留暗中控制並不能解決分類問題。

酒店選址要同時驗證土地、建築與營運容量

選址檔案應涵蓋地塊、權利及可用範圍、空間用途、建築現況與擬工程。依 現行風險商業許可的基本要求 核對所需空間、環境及建築程序。已有樓宇要對照原批用途與現在酒店用途；新建項目則把設計、建築批准、施工及使用合格分別排期。

• 地塊層：核實權利人及公司可使用方式，租用、取得權利或委託經營不能混作同一件事。
• 技術層：按客房、餐飲、泳池、洗衣、機電、污水、消防及疏散需要檢查容量。
• 地方層：確認轄區與適用規劃、環境及建築條件，不能因屬旅遊區便省略查詢。
• 工程層：寫明誰整改歷史違規、提供竣工圖與檢測，及不符合條件時誰承擔損失。

住宿可容納多少客人，不應只以房間數作商業估算；設施、消防疏散與可用範圍可能改變設計。若物業只能按不同用途使用，應先處理變更可行性再買入或長租，不能等酒店公司成立後才第一次查場地。

選址在峇里島時，還要核對2026年 指定PMA新申請限制 對部分酒店的適用範圍；一般全國准入結論不能替代當地當期受理。先確認項目條件及有否後續政策，再承諾設立與工程。

星級酒店轉碼與風險條件要逐項對讀

OSS舊版星級酒店55110頁面 提示該碼在KBLI 2025拆為五個類別；例如 新版四星酒店55102 已有獨立活動描述。申請資料應存目標星級、版本、完整活動及轉換結果，並請經辦人對照仍使用舊碼的行業標準和投資清單。

不要把星級當作風險等級。酒店星級描述服務與設施層級，許可風險另按適用規則及項目條件判斷。OSS舊頁亦分列建築面積範圍，故應把面積、場所與完整系統結果一併交技術及許可團隊核實，不能只讀到五位碼就指定所有酒店同一路徑。

新增對外餐廳、酒吧、會議、SPA或其他服務，先看是否在主活動範圍及附加條件內，還是另構成獨立活動。對外承接第三方業務與只為住客服務可能需要不同說明；公司章程、OSS和合約應按實際交易保持可解釋。

公司成立後，如何收齊酒店營業證據

香港股東先確定法人持股、董事及授權，再以 香港企業赴印尼設立公司 的公司程序完成公證及AHU資料。取回契據、法人批准和稅務資料後，在OSS建立真實酒店項目；若資產方與經營者不同，附上足以說明場地使用及營運安排的文件，由接收機關確認要求。

旅遊部 2025年星級酒店標準 規定相關自評、核實及經營義務。適用中高風險時，準備設施、人員、生產與管理資料，完成相應標準程序；另分辨認證機構的旅遊業務標準認證。 酒店項目使用NIB與標準文件的分工 （英文）可補充文件層次，最終仍要看本項目實際狀態。

酒店章節要求的衞生健康證明SLS，不是建築使用合格SLF；兩者縮寫相近但用途不同。 建築可用與酒店營運合格應分別驗收 。售酒、泳池、其他受管服務及外籍用工按適用情況另外處理，不應把每張附加文件一概寫成所有酒店均必須或全部毋須。

建立文件索引：記錄發出者、持有人、場所、活動、有效狀態、到期或條件及原件位置。只出示已提交的畫面、某代理的完成通知或酒店集團的品牌證書，都不足以代替需要由主管機關或認證機構發出的結果。

酒店的普通PT PMA應有至少兩名股東，與物業或品牌只有一個最終控制者是不同問題。 AHU的合資本公司定義 區分此類主體與符合小微條件的一人公司，後者不應直接拿來設外資酒店。

住宿投資計劃包含土地建築，股本仍另計

投資規例第26條第5款 把短期及長期住宿納入土地與建築計入投資額的類別。一般外資項目超過印尼盾100億的投資門檻，要按適用活動及項目口徑評估；不要套用餐飲業的首兩位代碼及排除土地建築計法。公司已發行／實繳資本一般最少印尼盾25億，仍是另一個要求。

可行性預算分列土地或租用安排、建造、家具設備、營運啟動、許可認證及專業工作。這些分類供股東管理現金流，不是本稿提供服務報價；租賃或委託管理情況如何在投資申報反映，由經辦人按真實權利及支出確認。

收購成熟酒店時，同樣查未完工程、設備壽命、整改責任及許可缺口，避免把售價當作全部未來資金需要。 資本安排要支持實際酒店方案 ，並讓出資、公司帳戶和資產支出有可追溯憑證。持續稅務、投資申報及人員管理也應在營運預算列責任人。

用責任矩陣及證據索引驗收酒店開業

香港投資者應先確認可行業態和外資身份，再以角色矩陣落實物業與經營責任，最後逐項驗收場所、OSS、酒店標準和附加活動。每項必要文件都有真實持有人、場所與有效結果，才把它標為完成。

若目標星級與實際設施不符、物業權利不能交予經營者，或標準尚待整改，停止在相應缺口處並安排專項覆核。不要以品牌已簽約或公司已成立，作為住客可以入住的唯一依據。