印尼房地產公司設立：持股、土地與營業許可

先取地塊文件，別先問公司幾日成立

房地產計劃的第一份工作底稿，應是地塊資料卡：地點、地塊及證書識別、現權利人、權利種類和期限、面積與界線、現用途、擬用途、負擔或爭議，以及誰有權出售或出租。廣告地址、物業照片及收租預測都不足以代替這份資料。

香港買方應由適當印尼土地專業人士及PPAT等按實際交易核對登記、證書和權利文件，並查明抵押、處分限制、共有或其他所需同意。若賣方是公司，亦須核對其代表及處分授權。 先證明交易對方有權處分，再談公司如何取得權利。

項目可行性尚未查清時，合同應明列待滿足條件、文件交付、付款安排及不能完成時的處理。這是交易條件的設計，不是保證任何訂金都可以退；實際效力由合同及適用法律決定。

持股與土地登記：把兩張關係圖分開

第一張圖是香港個人或公司持有印尼PT股份，涉及真實股東、資本、治理及受益擁有人；第二張圖是印尼公司以甚麼權利使用哪一塊土地。股東名冊不會把土地自動登記到公司名下，土地權利亦不會因集團內控制而轉給香港母公司。

PP18/2021第34條 把依法在印尼成立並位於印尼的法人列為HGB可取得主體。因此，符合該法人條件的PT PMA可研究由自身取得HGB；具體地塊仍須有合法取得、權利來源、用途及登記依據。

土地基本法UU5/1960第21條 則對Hak Milik主體有特定限制及指定法人制度。一般外資PT不能只因在印尼成立，便宣稱可持有Hak Milik。 取得適用土地權利，與透過公司變相取得永久業權，是不同命題。

不要以當地個人代名持有土地，再靠私下文件聲稱外國投資者已取得同等土地權利。若原地塊是Hak Milik而方案要由PT取得其他權利，應先由土地專業人士確定合法途徑及登記，而不是以公司章程掩蓋不符合主體資格的安排。

HGB、Hak Pakai與租約，各有不同期限

PP18/2021第36至40條區分HGB的土地來源及程序。在國有或管理權土地上，一般最長初期30年、延長20年及更新30年；在Hak Milik土地上的HGB則有不同的授予和更新安排。延長、更新及所需同意均有條件，不能把數字相加後當成今天已取得80年。

檢查的是現有證書和決定上的剩餘年期，而非廣告寫的「可續期」。土地來源、履行用途及義務、空間規劃及適用同意，都會影響後續安排。資金模型應另列續期工作、不能續期或用途改變的情境，不把未核准的年期當作確定收入。

Hak Pakai使用權在第49條另有主體及制度；租約則主要建立合同使用安排，不會單憑租期長便變成HGB或Hak Milik。租入再出租或營運物業時，要核對業主權利、轉租／商用同意、改建、提前終止及到期資產處理。

土地可以用，不代表所選物業活動可以做

先區分開發出售、自有或租入物業出租、代人管理、撮合交易收佣，以及實際提供住宿。它們的收入、責任及分類不同；一間公司若同時承接多項功能，逐項確認是否准入、可否並行及需甚麼許可。

BPS的KBLI2025分類 已細分相關活動。住宅開發有68111； 自有或租入住宅出租的OSS頁 列為68112； 房地產中介 則為68210。這些例子不能代替非住宅、商場、旅遊住宿、建築承包或其他專類的判斷，亦不能沿用舊68111的大範圍名稱包辦所有物業收入。

按活動再核對外資股權、規模、項目所在地及特殊要求，讓公司章程、OSS與合同一致。若項目在有地方政策或土地用途限制的地區，要把目前可否申報及必要條件查到地點層面；不要把另一城市或島嶼的成功案例當成准入依據。

土地權利回答你可以怎樣使用地塊；營業許可回答公司可以提供甚麼服務。 純粹持有一處辦公場所供自身使用，與對外經營地產、收租或住宿，亦不能不加分辨地選同一營業活動。

物業投資額不能照搬一般PMA算法

5/2025第26條第5至6款 對物業發展、銷售或出租及住宿等活動列出土地及建築計算特則。整棟建築或綜合住宅區的指定情形，以超過IDR10,000,000,000並包括土地及建築計算；不屬整棟或一個綜合住宅區的物業單位，則有超過同額、但不包括土地及建築的規則。

這項投資額計算與第26條另列每PT一般最低IDR2,500,000,000已配置／實繳資本不同，並有法律例外。先把項目範圍、資產及支出列出，確認適用情形再填報；不能把任何一張地價收據都當成已滿足所有資本與投資門檻。

另列法律與土地文件、適用稅費、政府及第三方工作、建築和設施、營運與持續合規預算。買地款、公司注資及付給服務方的費用，各自有收款人及依據，不應合稱「公司註冊費」。

設立、土地與建築程序怎樣銜接

公司端先確定真實股東、股份、董事及監事、資本、業務及地址，準備香港股東與代表授權等文件，由公證人辦理印尼PT成立及法人結果。一般PT創辦股東數及外資活動要求仍要核對，不能因項目只有一位實際出資人便省去。

土地端由具資格人士確定交易、取得或租賃方式，核對必要同意、文書、付款與登記次序。公司成立核准、買賣文件和土地登記是不同輸出；收取其中一項不能直接關閉其餘工作。

項目端在OSS以正確活動、地點和投資資料處理NIB及相應營業要求，銜接空間、環境及建築程序。 公共工程主管機關的SIMBG說明 指出，PBG申請涉及環境與空間使用前提，完工及取得SLF後才確認建築可按適用功能使用。新建項目與已存在建築的適用程序要分別核對。

實際辦理時，由項目負責人收集土地及場所資料，技術人員準備所需建築文件，獲授權經辦人按OSS／SIMBG及主管機關要求提交。收到補件時分清是土地來源、技術設計、用途還是公司資料問題，交回相應責任人修正，完成後取得正式輸出及其附帶條件。

出租或委託營運前，再確認合同主體、允許用途、保險、帳目、發票及管理責任。若由另一家酒店或管理公司操作，不能只因對方有牌照便認定物業本身和土地用途無問題。可參照 印尼地產公司的設立及用途問題 （英文）補查工作範圍。

付款前條件表：缺哪一層，就處理哪一層

把以下表格附在項目審批材料。每列填上查核責任人、取得日期、文件位置及未結事項；是否付款及如何設條件，仍按實際交易文件決定，不用一個整體進度百分比代替。

任何一列改變，都要看它影響哪個合同和下一筆款項。例如由長租改短期住宿，可能同時涉及活動、建築功能及管理安排；換一個收款公司名稱不會自動修復這些條件。

以地塊與用途一起批准公司方案

先確認香港投資者持有甚麼股份，再確認印尼主體能取得及使用甚麼權利，最後確認項目能合法提供甚麼服務。 公司、土地與許可三項結論均有依據，才稱為可執行的物業項目。 只取得公司證書或收據，應保留其餘事項的未完成狀態。

規劃 香港投資者的印尼公司與物業安排 時，帶同地塊資料卡、業務模式和付款前條件表，讓設立、土地及技術經辦人共同確認責任及輸出，再安排後續資金與營運。