印尼咖啡店設立：公司、選址與餐飲牌照

先把咖啡店收入分成三種活動

先列三個月預計銷售組合，逐項寫出現場做甚麼和買家是誰。這是協助分類的商業描述，沒有「咖啡收入達某百分比就自動用某碼」的通用規則；經辦人仍要按完整活動及當前系統要求核實。

OSS的56303咖啡店分類 以永久建築內供應熱冷飲品為核心，頁面保留2020版本及2025轉換提示。附少量輕食不宜單憑字眼判定必須另碼，但若主要商業模式已變成烹調供餐，便應重查範圍。 先界定活動，再確認代碼。 以免租下只適合飲品用途的舖位後才加入重型廚房。

租約前七問：把舖位風險問到具體文件

• 誰有權出租？核對權利人、代理授權、可轉租範圍與店舖實際單位。
• 地塊能否作擬議用途？用位置及座標查空間規劃，勿用「附近已有餐廳」代替查證。
• 建築資料涵蓋哪種功能？索取批准、使用合格及相關圖紙，核對現場有否改建。
• 排水和用水可否支持營運？問清供水、廢水、垃圾及必要隔油安排，保留現場檢查結果。
• 機電和逃生有甚麼限制？咖啡機、製冰機、焗爐的負載與疏散不能只靠裝修圖估算。
• 大廈及業主容許甚麼？露台座位、招牌、送貨、營業時間和排煙權都要落到租約或附件。
• 若用途審查失敗怎樣退出？約定文件交付、補救期限、押金與裝修責任，由當地律師審查。

上述七問是項目盡調工具，不是聲稱所有地方都有相同申請表。 第28／2025號政府規例 把空間、環境及建築要求納入基本要求體系，並區分建築批准與使用合格。新建、改建與租用現成商場單位的處理可能不同，先由技術顧問確認適用程序，不要一律要求租客重新申辦整棟樓的文件。

比較兩個舖位時，給每問填「文件已核」「資料待補」「有矛盾」。 業主口頭保證不足以解除用途疑點 。沒有地址、地塊或有效建築資料的物業，即使人流好，也不宜直接進入不可退裝修付款。

外資咖啡店的主體與資金怎樣安排

香港個人直接持股與香港品牌公司持股，差別首先在文件及控制安排。個人備身份與出資資料；公司則整理登記、章程、授權簽署及股權鏈。由印尼公證人確認最終接收文件形式，勿先假定所有香港文件均須同一認證。

對擬用的咖啡店活動，須對讀外資開放及保留清單，再確定PT PMA方案。 2025年投資規例第26條 列出外資大型業務、一般最低實繳資本印尼盾25億，以及餐飲投資額超過印尼盾100億的特別計算口徑；後者排除土地建築，按首兩位KBLI及規定地點範圍計，不能當作咖啡設備的最低購買價。

公司設立的章程、股權、董事監事及AHU資料，可按 香港投資者赴印尼設立公司 的主體要求整理；由香港一方保留授權及出資決策，印尼一方提供真實地址和活動。租約的承租人、設備買方和許可申請人若不同，先解釋法律關係，避免文件各指向不同經營者。

公司辦公地址與咖啡店實體地址不一定相同。 辦公地址與實體營業場所的限制 （英文）涉及這個分工；能收信的地址不能證明咖啡店可以在那裏煮食、接待客人或排放廢水。每個實際經營地點應有自己的資料檔。

全國層面的咖啡店分類不保證每一地區均受理新增外資項目。峇里島2026年7月的 指定PMA活動限制公告 已包括咖啡店；計劃到該省新開店，應先核對受理限制，再談主體及租約。

按 AHU對公司形式的說明 ，普通合資本公司由至少兩名發起人設立；PMA不能直接使用本地小微一人公司的辦法。咖啡品牌由單一香港創辦者策劃時，亦須先落實可用股東結構。

中低風險仍要完成哪些咖啡店義務

依旅遊部 第6／2025號咖啡店標準 ，56303咖啡店採中低風險標準。其經營義務包括衞生適用證明SLHS、準備自評文件，以及按條件處理外籍用工和售酒。這組要求應以咖啡店章節核對，不要把餐廳中高風險的驗證路徑整段搬過來。

同一章特別要求PMA持有由旅遊認證機構發出的業務標準認證。 風險等級較低不等於外資認證可省略 ；OSS的申報文件與認證機構的證書要各自查閱適用範圍。對店面，準備設施、員工、服務及管理文件，並讓證書中的經營者及場所能與實際店舖對上。

現場準備包括清潔供水、飲品食材儲存、廢水及垃圾設施、可用滅火設備與逃生安排；管理上整理工作分工、清潔程序、接單收款及投訴紀錄。不要只買一套通用SOP便當作已落實，現場人員應能演示與其崗位有關的做法。

咖啡店增加酒精飲品時，核對適用酒類組別及地方限制；加入清真標示時，核對供應鏈和獲認證範圍。 BPJPH最新分階段說明 已把產品及相關服務分開處理，不能把延後的服務期限概括套用到所有食品。這些附加事項應按餐單逐項觸發，而非全部在開店後再處理。

將租約、裝修與申報接成可交付進度

進度表應寫可驗收成果。前期成果是活動說明、可用舖位證據及股東決策；法人階段成果是契據、AHU批准和公司資料；許可階段成果是NIB、標準文件、應有的衞生及認證結果。每份文件記錄經辦人、提交日、補件及最後狀態，付款節點可按實際交付設計。

把裝修拆成可逆和不可逆承諾。在用途及必要技術方案仍待確認時，可先做量度、設備清單與預算比較；進入拆改、訂製機電及大額設備付款前，再由項目人員確認前置條件已滿足。此做法是商業風險管理，並非聲稱所有工程均須等待所有營業證書發出。

不要用別家咖啡店的批准天數作本店保證。影響開業的往往是業主補圖、場地改建、文件授權、現場不符合標準或補件。把最早可開業日寫成附條件日期，並另留試機、員工培訓與食材測試時間；正式售賣前仍須滿足適用條件。

咖啡店承租與開店的三種決定

文件吻合且用途清楚的舖位，可進入附明確責任的租約和裝修安排；只有可補文件缺口的，可談條件成就、付款延後及退出權；存在用途不容或出租權矛盾的，先停止承諾。這三種決定來自七問結果，不宜以總分平均掉一項足以否決店面的問題。

定店後再把公司、OSS、衞生和外資咖啡店認證逐項驗收。香港股東應收到一份能看出經營者、活動、場所及尚未完成事項的交接檔，才決定開業宣傳和後續擴店。