香港製造業・投資立項
印尼設廠指南：PT PMA、工業用地、許可與成本
在簽地與訂設備之前，讓股東、工藝、場地及資金使用同一個項目版本。
香港企業可以評估以 PT PMA 在印尼設廠，但公司成立並不等於廠房獲准投產。先鎖定產品、工藝和產能，才可核對外資活動、工業場所、環境及建築條件；先租最便宜的倉庫、再嘗試補齊許可，可能令整個項目重做。
普通 PMA 的投資額一般須超過 IDR 10,000,000,000，通常不含土地及建築；最低已發行／實繳一般為每家公司 IDR 2,500,000,000，另有規定及計算例外。兩者都不是顧問費。場地成本另計：本文核對的單一 Jababeka 招租樣本為 IDR 67,000／平方米／月，不能當作全印尼市場統一價格。
重點摘要
- 投資計劃、實繳資本與費用要分帳，避免同一筆設備或營運資金在預算中重複相加。
- 工業用地分區與有管理者的工業園不是同一概念，園外設廠須有適用依據。
- 環境、樓宇與工業活動的批准各有範圍，租約不會一併授予。
- 先決定租現成廠房還是自建，會改變工程、審批及現金流的關鍵路徑。
- 投產日應以最遲完成的必要條件倒排，不能用取得 NIB 的日期代替。
先用產品、工藝與產能鎖定 PT PMA 範圍
一份可交接的設廠資料應寫清原料、產品、加工步驟、年產能、廠房面積、用水用電、廢水廢氣與銷售方向。香港母公司章程中的「製造及貿易」不足以識別印尼業務；生產、進口原料、批發成品或提供加工服務可能有不同活動。
依 BKPM 5/2025 第26條 ，普通 PMA 的投資額計算以五位數 KBLI 及項目地點為一般基礎；同一生產線製造多類產品有特別口徑，不能機械地每加一個代碼就再乘一筆門檻。最低實繳與其他公司法或行業條件還須交叉核對。 投資門檻與實際出資須分別證明。
公司結構可從 香港投資者在印尼註冊公司 的法人路線開始；香港公司作股東時，將存續、章程、投資及簽署授權、股權鏈和最終受益人資料交由接收方確認。個人持股則核對身份與出資；不要先做整套昂貴認證，再問公證人是否需要。
活動名稱要對照當前 OSS 與 BPS 的分類及轉換資料，不能沿用舊文章的 KBLI 數字便宣稱已核實准入。進口、內銷、出口及關聯加工的收入邊界應先寫進同一項目說明，再核對外資比例和所需許可。
工業園、工業分區與廠房租約要各自查證
PP 20/2024 第62條 以工業企業位於 Kawasan Industri（工業園）為一般要求，並列無工業園、園內地塊耗盡及特定企業／特殊地點等例外。KPI 是規劃上的工業用途地區，不等於由園區公司管理的 Kawasan Industri；園外方案要證明自己適用甚麼例外及其他分區條件。
| 選項 | 簽約前要看 | 主要預算風險 |
|---|---|---|
| 園內現成廠房 | 租戶工藝可接受、樓宇用途、供電及排放接收條件 | 改造、接駁、園區服務費與退租復原 |
| 園內土地自建 | 土地權利、規劃、工程設計及建築批准責任 | 建造、地基、融資與未投產期間支出 |
| 園外特殊方案 | 例外資格、工業分區與環境、基建證據 | 例外不成立、基建自建或批准返工 |
把土地證明、出租權、抵押或限制、邊界及通行權交由合資格人員查核。租現成樓宇還要核對 PBG（建築批准）及 SLF（功能合格證）對實際用途的覆蓋；增建夾層、改作化學工序或提高設備荷載時，原證明可能不夠。 PP 16/2021 是樓宇要求的核對基礎。
第63條另要求園內企業具備獲園方批准的詳細環境管理與監測安排，以及適用的空間使用符合性。 園區已有環評，不等於租戶沒有責任 ；須核對工藝、污染物及排放是否落在園區覆蓋內，並以書面確認污水接收容量與前處理界限。
成本分成公司資金、一次投入及持續開支
不能用「公司註冊套餐」概括工廠成本。 Jababeka 單一公開招租資料 列約7,000平方米，租金 IDR 67,000／平方米／月，另列園區費 IPL 為 IDR 5,000／平方米／月。按列價計算，每月分別 IDR 469,000,000 與 IDR 35,000,000，合計 IDR 504,000,000；12個月為 IDR 6,048,000,000。這只是2026年11月4日可見叫價樣本，不是成交價，也不能證明足夠電力或准許您的工藝。
上述樣本的稅款、押金、接駁、整修及設備均須另確認，故不能把 IDR 6,048,000,000 寫成首年總成本。保留原幣可直接與印尼報價核對；港幣預算應按付款日適用銀行匯率另算，本文沒有假設固定兌換率。
| 支出組別 | 計費口徑 | 取得可批准預算的方法 |
|---|---|---|
| 政府、公證及專業費 | 每宗設立／申請；分收費方 | 逐項列法人、OSS及專項工作，不合併成政府費 |
| 地址與廠房 | 月租／年租、押金及園區費 | 分辦公收信地址與生產場所；核對稅款及遞增 |
| 稅務設定、月度會計與年度合規 | 一次設定＋每月／每年 | 按交易量、人員及報告義務定範圍 |
| 環境、建築與行業許可 | 項目／設計／測試／整改 | 說明政府實收、工程及顧問費的邊界 |
| 翻譯認證、銀行及人員 | 每份／每戶／每人 | 列認證、差旅、銀行與工作居留第三方費 |
| 設備、安裝與隱藏開支 | 合同付款、清關及接駁 | 列進口稅費、運輸、保險、試車損耗與延誤租金 |
表內是2026年11月4日的預算欄位，非收費表；沒有經個案確認的金額不以猜測補齊。本頁不提供未授權的 HSJGlobal 套餐價。工廠需按生產線、地址及申請工作取得書面報價，並列服務期、補件及續年排除項。
實繳資本不能與由該資金支付的設備款再相加。 現金流應按「股東及融資流入－實際付款」逐月計算；投資計劃則按適用分類記錄設備、營運投入等。兩份表互相勾稽，不是把 IDR 2,500,000,000、投資門檻及全部付款簡單相加。
按交付證據倒排許可、設備與開業時間
PP 28/2025 已取代舊風險許可框架。NIB 是識別及業務路線的一部分；活動還可能需要標準證書、驗證或許可，以及環境、建築與產品配套條件。環境工作依 PP 22/2021 及實際規模、工藝與位置篩選，不能一概斷言所有工廠只做 UKL-UPL。
- 立項與結構審查：產品、活動、股東及地點版本獲確認；若工藝改變，先回查准入及場所。
- 跨境文件及法人程序：文件接受格式確認後安排公證、法人及稅務資料；簽署人變更會影響進度。
- 場所及批准：完成適用空間、環境、樓宇與業務要求；園區處理能力、設計修改或補件會阻斷。
- 設備與稅務、銀行：按進口資格與交貨條件排程，同步處理銀行 KYC、稅務操作及付款；銀行由其自行審核。
- 人員與投產：涉及外國工作人員時另核對工作及居留；建立月度合規責任，完成相應試車與安全驗收。
規劃時將每段的最早開始、依賴文件及最遲完成日填入項目表。主題頁提供的公司基礎登記估算不能當作工廠投產週期；本文沒有足夠個案資料承諾統一幾週開廠。工廠能否按時啟動，取決於最慢的必要批准、工程或設備交付。
對香港董事會而言， 外資股東與資本的設立條件 可補充主體資料核對；設廠項目的額外責任則要指定印尼項目負責人、工程顧問、園方及財務各自交付甚麼。把核發文件、版本與限制集中保存，比一個「辦理中」進度百分比更能支援投資決定。
用四道證據閘門批准印尼設廠投入
第一道批准活動及股權，才承擔法人與文件開支；第二道確認地點可用，才簽下不可退的長期場所承諾；第三道把工藝與環境、建築及業務要求對清，才凍結工程設計；第四道確認設備、人員、稅務與必要許可的完成證據，才放行相應商業投產。各閘門可按合法依賴平行準備，不能以趕時間跳過。
任何一項出現紅燈，例如園區不收該種污水、樓宇不能承載設備、股東資金證據不足或關鍵活動不開放外資，先修正項目條件，再重算成本與投產日。可行的立項案應寫得出停止條件，也寫得出哪一份證據能解除停止。
常見問題
只租現成廠房是否毋須環境文件？
仍須看擬採用工藝、污染物、產能及園區覆蓋，並取得租戶適用文件。前租戶的批准不會自動轉到新公司與新生產線。
香港公司能直接用自己的名字買任何工業土地嗎？
不能如此概括。須核對合資格印尼主體、土地權利種類、權利人、用途及交易路線，並由土地專業人員查冊。香港公司股東身份不等於印尼土地權。
設備已付訂金，可否先運到印尼等牌照？
要先核對進口主體、設備分類、限制及安裝條件。保稅、倉儲或清關安排與工廠投產許可是不同問題，不能靠貨先到港解決。
沒有收入，是否等到投產後才記帳？
立項支出、股東出資、租約及工程付款已需要記錄。稅務與投資報告須依公司及項目狀態評估，不能一律等到有銷售才開始。
